L'état du marché immobilier dans les grandes métropoles françaises
Les métropoles françaises attirent
L’attraction des métropoles est indéniable : le phénomène de métropolisation à l’œuvre depuis plusieurs décennies ne cesse de prendre de l’ampleur. Tant en terme d’étalement urbain, que d’attractivité envers les entreprises et les ménages, les métropoles sont en pleine expansion.
Qu'est-ce qu'une métropole ?
Par définition, une métropole correspond à « un établissement public de coopération intercommunale qui regroupe plusieurs communes d’un seul tenant et sans enclave ». En d’autres termes, il s’agit de plusieurs communes qui s’associent dans un projet commun. Généralement, ces communes sont regroupées autour d’une grande ville. Le fait de se regrouper permet de dégager une politique commune sur certains points, notamment économique, éducatif et culturel. Le but est donc d’obtenir une certaine cohésion.
Le statut de métropole est donc donné sous certaines conditions, par décret, et n’est accessible qu’aux ensembles de villes dont le nombre d’habitants franchi la barre des 400 000 habitants au sein d’une aire urbaine de plus de 650 000 habitants.
Quelles sont les métropoles en France où le marché immobilier est dynamique ?
- Aix-Marseille, une métropole à statut particulier
- Bordeaux
- Brest
- La communauté urbaine de Dijon, appelé Dijon métropole
- Grenoble
- Saint-Étienne Métropole
- Lille
- Lyon, qui est une collectivité territoriale à statut particulier
- Montpellier
- Nancy
Pourquoi habiter dans une métropole ?
Comme nous pouvons le constater, les métropoles attirent chaque année de nouveaux habitants. Exceptées Nice et la ville de Paris, toutes les villes au centre de ces métropoles sont dans une phase d’augmentation de leur population. Par exemple, entre 2012 et 2017, Lyon a connu une augmentation de 4 % de son nombre d’habitants, tout comme Nantes avec + 6,1 % ou Montpellier avec +6,2 %.
Cette augmentation du nombre d’habitants démontre bien cette attractivité des métropoles : de plus en plus de personnes souhaitent habiter en ville. Les raisons de ce regroupement dans les zones urbaines sont nombreuses. Les métropoles regroupent notamment une importante partie des services et des loisirs, cinéma, théâtre, magasins, supermarchés, etc.
De plus, les entreprises tendent également à s’implanter en ville, afin de faciliter leur recrutement. Habiter dans une métropole, qui plus est disposant d’infrastructures importantes (périphérique, transports en commun, etc.) est donc important pour un grand nombre de Français.
Pourquoi investir dans une métropole ?
Vous êtes investisseur, et vous vous demander si votre choix doit se porter vers les métropoles pour les petites villes ?
Comme cité plus haut, les métropoles fourmillent de structures et d’entreprises génératrices d’emplois, ce qui représente un vrai confort et une vraie attractivité pour ses habitants.
Votre investissement locatif sera d’autant plus rentable dans les métropoles que les taux de vacances dans les logements sont plus faibles que dans les petites villes. Et pour cause, votre cible « locataire » est plus étendue dans les métropoles : de l’étudiant au cadre, en passant par le retraité, grand nombre de personnes peuvent être intéressé par votre bien locatif.
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La crise du logement en 2024
Au sein des grandes métropoles, le nombre de logements neufs mis en vente au 3e trimestre 2023 a atteint son plus bas niveau depuis 2010, avec seulement 12 039 unités, soit une baisse de 48,6% par rapport au 3e trimestre 2022. Sur l’année 2023, la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) estime que moins de 90 000 logements neufs auront été vendus en France, soit une baisse de 15% par rapport à 2022.
La situation n’est pas meilleure sur le marché de l’ancien, où le nombre de ventes a nettement baissé à 955 000 ventes sur 12 mois à fin août 2023, soit une baisse de 17% sur un an, selon la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM). Il s’agit de la plus forte baisse des ventes sur un an jamais observée depuis plus de 50 ans. Sur le marché du neuf, les ventes se sont effondrées depuis 18 mois, et sont au plus bas depuis 1995.
Cette crise du marché immobilier s’explique par plusieurs facteurs, notamment la hausse des taux d’intérêt, qui ont presque quadruplé en 18 mois, passant de 1,1% en février 2022 à 4,12% en octobre 2023, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Cette hausse a réduit la capacité d’emprunt des ménages, notamment des primo-accédants, et a entraîné un resserrement des critères d’octroi de crédit immobilier par les banques. Le contexte inflationniste, avec un taux de 4% en septembre 2023, a également pesé sur le pouvoir d’achat des Français et sur leur reste à vivre.
Face à cette situation, les prix de l’immobilier ont commencé à baisser, mais de manière modérée. Selon la FNAIM, le prix moyen au mètre carré en France a baissé de 0,5% sur un an à fin octobre 2023, pour s’établir à 2 778 euros. Selon Nexity, le promoteur immobilier leader en France, la baisse des prix devrait se poursuivre en 2024, avec une estimation moyenne de -4%.
Qui sommes-nous ?
Nous sommes un groupe indépendant, spécialisé dans l'immobilier. Nous souhaitons fournir à nos concitoyens français toutes les informations sur l'état du marché du logement en France.
À l'heure où l'habitat se situe majoritairement en ville, nous souhaitons focaliser notre analyse sur le logement dans les métropoles !
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