Toulouse, la ville rose, connaît une crise sans précédent sur son marché immobilier. Entre la baisse des transactions, la chute des prix, la pénurie de logements neufs et la difficulté d’accès au crédit, les perspectives sont sombres pour 2024. Quelles sont les causes de cette situation ? Quelles sont les tendances à surveiller ? Quelles sont les opportunités et les défis pour les acheteurs et les investisseurs ? Voici un état des lieux du marché du logement dans la métropole toulousaine en 2024.
Présentation globale du marché immobilier toulousain en 2024
Toulouse est la quatrième ville de France, avec plus de 500 000 habitants, et LE pôle économique et culturel majeur de l’Occitanie. Elle est réputée pour son patrimoine historique, ses universités de renom, son secteur aéronautique et spatial, et sa qualité de vie. Elle attire chaque année de nombreux nouveaux habitants et investisseurs immobiliers. Pourtant, le marché immobilier toulousain traverse une crise profonde et durable, qui s’est aggravée en 2023 et qui devrait se poursuivre en 2024.
Selon les données de Nexity immobilier, le marché immobilier en 2024 devrait prolonger la tendance baissière observée en 2023, avec une baisse moyenne des prix de l’immobilier de -4% et une diminution du volume des transactions, estimé à 800 000 ventes d’ici septembre 2024. Ces chiffres reflètent l’impact de la hausse des taux d’intérêt, qui ont presque quadruplé en 18 mois, et du resserrement des critères d’octroi de crédit immobilier, qui ont freiné la demande des particuliers.
Cependant, le marché immobilier en 2024 pourrait aussi connaître une reprise partielle, grâce au retour progressif des banques sur le marché et à des baisses de taux d’emprunt. Par ailleurs, l’année 2024 s’annonce prometteuse pour les investissements immobiliers, qui pourront bénéficier de la fin du dispositif Pinel, de la réforme du Prêt à Taux Zéro et de la rénovation énergétique des logements.
- Lire notre étude de l’état du marché du logement des métropoles en France
La situation du marché ancien et neuf à Toulouse
À Toulouse, le marché immobilier suit la tendance baissière enregistrée au niveau national, avec une baisse des transactions et des prix, mais aussi des spécificités locales.
Selon l’ObserveR de l’immobilier toulousain, le nombre de logements neufs mis en vente au premier trimestre 2024 a chuté de 80% par rapport au premier trimestre 2023, pour atteindre le chiffre dérisoire de 157 unités. Il s’agit du plus bas niveau jamais enregistré depuis la création de l’observatoire en 20023. Sur l’aire urbaine toulousaine, qui compte près d’un million d’habitants, le nombre de logements neufs mis en vente a baissé de 60%, pour s’établir à 526 unités.
Cette pénurie de logements neufs a entraîné une baisse des ventes, qui ont atteint 626 unités sur toute l’aire urbaine toulousaine au premier trimestre 2024, soit une baisse de 20% par rapport à 2023 et de 59% par rapport à 2022.
La part des investisseurs est remontée à 53% des ventes, car les acheteurs veulent profiter de la fin du dispositif Pinel, qui offre une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf destiné à la location. Toulouse est passée en zone A dans le dispositif Pinel depuis la fin de 2023, ce qui permet d’afficher un plafond de loyer plus élevé et d’améliorer la rentabilité.
Côté prix, l’ObserveR constate un léger recul, avec un prix moyen au mètre carré de 4 715 euros, soit une baisse de 2% par rapport au premier trimestre 2023. Ce prix reste toutefois supérieur à la moyenne nationale, et varie selon les quartiers et les types de biens. Par exemple, le prix moyen d’un appartement T1 est de 4 080 euros/m², tandis que celui d’une maison T6 et plus est de 4 228 euros/m².
Sur le marché de l’ancien, les ventes ont également diminué, mais moins que sur le marché du neuf. Selon les Notaires de France, le nombre de transactions a baissé de 10% sur un an à fin février 2024, pour s’établir à 9 500 ventes. Le prix moyen au mètre carré est de 3 521 euros, soit une baisse de 1,8% sur un an. Là encore, les prix varient selon les quartiers et les types de biens. Par exemple, le prix médian d’un appartement dans le centre-ville est de 4 100 euros/m², tandis que celui d’une maison dans le nord-est de la ville est de 3 000 euros/m².
La situation du marché locatif à Toulouse
Le marché locatif à Toulouse est également affecté par la crise du marché immobilier. Selon l’ObserveR, le nombre d’offres de location a chuté de 30 à 50% par rapport à 2022, car plus aucun logement neuf ne vient alimenter le marché. La demande reste forte, notamment de la part des étudiants, qui représentent plus de 20% de la population toulousaine. Le taux de vacance locative est donc très faible, de l’ordre de 2%.
Les loyers, quant à eux, sont restés stables, voire ont légèrement augmenté, en raison du déséquilibre entre l’offre et la demande. Selon l’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Toulousaine (OLAT), le loyer moyen au mètre carré est de 12,9 euros, soit une hausse de 0,8% sur un an à fin 2023. Le loyer moyen d’un studio est de 16,7 euros/m², tandis que celui d’un quatre pièces est de 10,6 euros/m².
Quelles évolutions à prévoir en 2025 ?
Au-delà de 2024, certains prévoient une stabilisation des prix de l’immobilier en 2025, voire une légère reprise. Cependant, cette reprise ne sera pas uniforme et dépendra de plusieurs facteurs, notamment les conditions d’emprunt, la santé économique globale, la démographie et les politiques locales. Certaines villes, comme Paris, Bordeaux ou Lyon, pourraient connaître une hausse des prix plus marquée que d’autres, en raison de leur attractivité et de leur dynamisme. D’autres villes, comme Toulouse, pourraient profiter de leur positionnement stratégique et de leur qualité de vie pour attirer de nouveaux habitants et investisseurs.
D’après de nombreux observateurs, pour relancer le marché du logement, il faudra aussi mettre en place des mesures publiques d’accompagnement, qui répondent aux besoins des différents acteurs. Par exemple, il faudra soutenir la construction de logements neufs, en simplifiant les procédures administratives, en favorisant la mixité sociale et en encourageant la transition écologique. Il faudra aussi faciliter l’accès au crédit immobilier, en assouplissant les critères d’octroi, en proposant des solutions de garantie et en incitant les banques à prêter. Il faudra enfin renforcer les dispositifs d’aide à l’achat, en prolongeant ou en adaptant le Prêt à Taux Zéro, le dispositif Pinel et MaPrimeRénov’.
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